安民之道，在于察其疾苦。自改革開放以來，我國農(nóng)村居民住房狀況得到顯著改善，然而在廣大貧困地區(qū)，尤其是以深山區(qū)、石山區(qū)、高寒區(qū)為代表的深度貧困地區(qū)，農(nóng)戶住房擁擠破爛、居住舒適度差以及防災(zāi)與安全水平低的現(xiàn)象依然存在。即使其中部分貧困家庭可獲得國家危房補助，也無力拆舊建新或?qū)Ψ课葸M(jìn)行整體翻新、修繕和加固。據(jù)國家統(tǒng)計局監(jiān)測，2017年貧困地區(qū)農(nóng)戶居住竹草土坯房的比重雖比2013年下降了3.8個百分點，但依然高達(dá)8.6%，而且還有一定比例的單身貧困“無房戶”。
讓貧困戶實現(xiàn)“安居夢”，是脫貧攻堅“兩不愁、三保障”工作的重要突破口，是全面建成小康社會的題中之義。隨著宅基地“三權(quán)分置”改革試點的持續(xù)推進(jìn)，以四川省瀘縣為代表的試點地區(qū)探索了宅基地共建共享模式，即在符合土地利用規(guī)劃、村莊規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃和《農(nóng)房建設(shè)管理辦法》的前提下，落實集體所有權(quán)、保障農(nóng)民居住權(quán)、放活宅基地使用權(quán)，允許一戶或多戶農(nóng)戶以合法的宅基地使用權(quán)（標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的宅基地使用面積）入股，聯(lián)合社會資本共同開發(fā)，出資方在約定條件下可獲得一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)。
從地方試點情況來看，作為宅基地用益物權(quán)的實現(xiàn)形式之一，宅基地共建共享，既可兼顧農(nóng)戶居者有其屋的愿望和建房出資方（包括社會自然人、社會團體或企事業(yè)單位）的用地需求，又能凸顯宅基地的市場價值和財產(chǎn)性功能，增加農(nóng)戶和村集體的財產(chǎn)性收益，激發(fā)農(nóng)村發(fā)展內(nèi)生動力，緩解城鄉(xiāng)財富分配不平等程度。宅基地共建共享模式的創(chuàng)新做法，需要嚴(yán)格遵循雙方自愿、規(guī)劃管控、平等協(xié)商、行政許可、糾紛仲裁等基本原則，圍繞以下六方面穩(wěn)慎探索。
一是準(zhǔn)入條件。重點核查宅基地提供方與建房出資方的資質(zhì)是否滿足要求，所用地是否符合土地規(guī)劃用途管制，以及附帶協(xié)議、方案等是否通過集體經(jīng)濟組織監(jiān)證、村委會同意、鎮(zhèn)級（縣級）人民政府審批等。
二是開發(fā)方式。以農(nóng)戶為主體，可選擇采用居住、商住或經(jīng)營等方式，但須保證農(nóng)戶住有所居，人均住房面積可因地制宜確定一定標(biāo)準(zhǔn)（如30m2/人）。同時，嚴(yán)禁城市資本下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。
三是收益分配。注重平衡集體、農(nóng)戶和出資方之間的利益。共建共享雙方須承擔(dān)所在地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開發(fā)成本，收取標(biāo)準(zhǔn)由村集體經(jīng)濟組織采用“一事一議”確定。出資方所分?jǐn)偟耐恋孛娣e若調(diào)整為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，須向村集體經(jīng)濟組織繳納調(diào)轉(zhuǎn)金；若用于經(jīng)營性項目開發(fā)或中途改變房產(chǎn)的使用用途，須向縣政府繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。
四是產(chǎn)權(quán)分割。房屋建成后采取分割登記制度，農(nóng)戶使用的土地部分仍辦理為宅基地使用權(quán)，出資方使用的土地部分按集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同權(quán)、同價、同能，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是居住類70年、商住類（經(jīng)營類）40年。
五是使用期間的流轉(zhuǎn)。在土地使用期限內(nèi)，出資方的產(chǎn)權(quán)經(jīng)審批可按批準(zhǔn)的用途和使用時限進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。
六是到期處置。使用期滿后，出資方將宅基地使用權(quán)歸還農(nóng)戶，房產(chǎn)按雙方協(xié)議評估作價處理或協(xié)商繼續(xù)有償使用，共建共享的農(nóng)戶和村集體有優(yōu)先購買權(quán)。到期房產(chǎn)未處理前，占用土地由出資方按土地市場價支付土地占用費。
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。未來，宅基地共建共享應(yīng)以改善農(nóng)村弱勢群體的居住條件和發(fā)展能力為主線，重點協(xié)助解決貧困戶、低保戶、五保戶、殘疾人、孤寡老人、優(yōu)撫對象等特殊人群的住房困難問題。對條件成熟的試點地區(qū)，鼓勵先行先試、大膽探索，積累宅基地共建共享經(jīng)驗，樹立先進(jìn)典型，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用；對條件尚不成熟的試點地區(qū)，堅持“摸著石頭過河”與頂層設(shè)計相結(jié)合，確保改革積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)。
（作者單位：中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟與發(fā)展研究所）
